Iznajmljivanje "stana na dan" postalo je unosan posao u Sarajevu i drugim gradovima Bosne i Hercegovine, ali vlasnici koji posluju bez potrebnih odobrenja rizikuju inspekcijske kazne i zabranu rada. Uz registraciju smještaja, iznajmljivači imaju obaveze prema poreznim i turističkim propisima.

Dolaskom većeg broja turista gotovo je nemoguće ne primijetiti rast ponude privatnog smještaja. Stanovi koji su nekada bili namijenjeni dugoročnom najmu sve češće postaju apartmani za kratkoročno iznajmljivanje, a vlasnici ih oglašavaju putem internetskih platformi i društvenih mreža.

Za vlasnike nekretnina takav model može biti finansijski privlačan, posebno tokom ljetne sezone, Sarajevo Film Festivala, novogodišnjih praznika i drugih perioda povećane potražnje.

Međutim, iznajmljivanje "stana na dan" u Federaciji Bosne i Hercegovine podrazumijeva niz zakonskih obaveza. One uključuju pribavljanje odobrenja za pružanje usluga smještaja, ispunjavanje propisanih uvjeta i kategorizaciju objekta, vođenje evidencije gostiju te plaćanje poreza i boravišne takse, piše Faktor.ba.

Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti omogućava fizičkom licu da u domaćinstvu iznajmljuje sobe, apartmane i kuće za odmor pod propisanim uvjetima.

Fizičko lice može na ovaj način iznajmljivati najviše 10 soba, odnosno 20 postelja. Osim smještaja, može pružati doručak, polupansion ili pansion, ali samo gostima kojima pruža uslugu smještaja.

Objekt mora ispunjavati minimalne uvjete za odgovarajuću vrstu i kategoriju, a vlasnik mora pribaviti rješenje nadležnog organa kojim mu se odobrava pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu.

Primjer takve procedure postoji i u Općini Centar Sarajevo, koja za fizička lica ima poseban postupak za utvrđivanje minimalnih tehničkih uvjeta za apartman, studio apartman, sobu u domaćinstvu ili kuću za odmor.

Među potrebnom dokumentacijom nalazi se dokaz o vlasništvu nekretnine, dok je u slučaju više vlasnika potrebna i saglasnost suvlasnika.

Porez se plaća pri naplati

Porezna uprava Federacije Bosne i Hercegovine pojasnila je da se porez na dohodak ostvaren iznajmljivanjem kuća, stanova, soba i kreveta putnicima i turistima koji plaćaju boravišnu taksu obračunava pri svakoj naplati najamnine.

Stopa iznosi 10 posto, ali se primjenjuje na poreznu osnovicu koju čini ostvareni prihod umanjen za priznate rashode u visini od 50 posto prihoda. Iznajmljivač nema pravo na lični odbitak.

Porez se prijavljuje nadležnoj jedinici Porezne uprave prema mjestu na kojem se nekretnina nalazi putem obrasca PIP-1034.

Primjerice, ako vlasnik iznajmljivanjem apartmana ostvari 2.000 KM prihoda, priznati rashodi iznose 1.000 KM. Porezna osnovica tako iznosi 1.000 KM, a porez od 10 posto iznosi 100 KM.

Činjenica da vlasnik apartman oglašava putem Bookinga, Airbnb-a ili druge međunarodne platforme i da novac prima posredstvom takve platforme ne oslobađa ga poreznih obaveza u Federaciji Bosne i Hercegovine.

Posebnu obavezu predstavlja boravišna taksa, čiju visinu i način plaćanja u Kantonu Sarajevo uređuju kantonalni propisi.

Za fizička lica koja pružaju smještaj u domaćinstvu sistem boravišne takse razlikuje se od klasičnog obračuna po svakom noćenju. Turistička zajednica Kantona Sarajevo objavljuje važeće odluke i informacije za svaku godinu, zbog čega iznajmljivači trebaju provjeravati iznose koji se primjenjuju u konkretnom periodu.

Inspekcije prate online oglase

Da poslovanje bez potrebnih odobrenja nosi konkretan rizik pokazuju podaci Kantonalne uprave za inspekcijske poslove Kantona Sarajevo (KUIP KS).

Tokom oktobra i novembra 2025. godine tržišno-turistički inspektori obavili su 56 inspekcijskih nadzora smještajnih objekata.

Utvrđeno je da je 21 subjekt obavljao djelatnost bez odobrenja nadležnog organa. Inspektori su izdali 21 prekršajni nalog ukupne vrijednosti 3.150 KM i donijeli 11 rješenja o zabrani obavljanja djelatnosti.

Inspektori su i ranije kontrolirali smještajne jedinice koje su vlasnici oglašavali putem interneta, uključujući apartmane ponuđene preko platformi za rezervaciju smještaja.

Zakon za fizička lica koja pružaju usluge u domaćinstvu predviđa kazne za različite prekršaje, uključujući poslovanje bez potrebnog odobrenja, neispunjavanje propisanih uvjeta, neizdavanje računa i nevođenje knjige gostiju.

Za dio tih prekršaja novčane kazne za fizička lica kreću se od 150 do 1.500 KM.

"Stan na dan", dakle, nije zabranjen model poslovanja. Zakon fizičkim licima omogućava da pružaju usluge smještaja u svojim apartmanima, sobama i kućama za odmor, ali uz ispunjavanje propisanih uvjeta.

Problem nastaje kada vlasnik pruža smještaj bez potrebnog rješenja, ne prijavljuje prihod ili ne izvršava druge zakonske obaveze.

Internet je istovremeno znatno olakšao posao inspekcijama. Oglasi često sadrže fotografije nekretnine, lokaciju, cijenu, raspoložive termine, recenzije i druge podatke koji mogu pomoći pri identifikaciji smještaja koji posluje bez potrebnih odobrenja.

Podaci KUIP-a KS pokazuju da digitalne platforme nisu samo mjesto na kojem iznajmljivači dolaze do gostiju. One mogu biti i polazna tačka inspektorima za provjeru posluje li određeni apartman u skladu sa zakonom.