Kroz realizaciju aktivnosti Federalne uprave za geodetske i imovinsko-pravne poslove (FGU) vezane za uspostavu Registra cijena nekretnina (RCN), a koji se realizira kroz implementaciju Švedskog donatorskog projekta "Izgradnja kapaciteta za unapređenje zemljišne administracije i procedura u Bosni i Hercegovini" – CILAP, u saradnji sa Poreznom upravom Federacije BiH (PU FBiH) i jedinicama lokalne samouprave (JLS), izrađen je Izvještaj o stanju tržišta nekretnina u Federaciji BiH za 2020. godinu.

Registar cijena nekretnina je u službi pružanja odgovarajućih informacija sudionicima na tržištu nekretnina. Sistem je u vrijeme pisanja ovog Izvještaja u upotrebi u 74 jedinice lokalne samouprave od ukupno 79 i u 73 poreznih ispostava od ukupno 73 u Federaciji BiH.

Analiza je vršena na osnovu registrovanih ugovora za 2020. godinu, a detaljnije analize tržišnih aktivnosti prema vrstama nekretnina ovise o unosu podataka tokom cijele 2020. godine, te obima tržišta za pojedine vrste nekretnina.

Ukupan broj kupoprodajnih ugovora registrovan u periodu od 01.01.2020. do 31.12.2020. godine na području Federacije BiH iznosi 15960, dok ostvarena vrijednost iz kupoprodajnih ugovora iznosi 970.238.730 KM. Od tog broja, 15175 ugovora sa ostvarenom vrijednosti od 874.991.271KM se odnosi na sekundarno tržište, dok se 785 ugovora sa ostvarenom vrijednosti od 95.247.459KM odnosi na prve prodaje.

Ukupan broj nekretnina koje se nalaze u kupoprodajnim ugovorima registrovanim u periodu od 01.01.2020. do 31.12.2020. godine i evidentiranih od strane komisija JLS za procjenu vrijednosti nekretnina je 18616.

Na osnovu podataka iz ugovora tri su dominantne kategorije nekretnina: poljoprivredno zemljište, stanovi i građevinsko zemljište. Po vrijednosti ugovora prevladavaju tržišta stanova, poslovnih nekretnina i građevinskog zemljišta.

U skladu sa raspoloživim podacima prosječna cijena stana na sekundarnom tržištu (stara gradnja) u Federaciji BiH iznosi 1.600 KM/m2. Najveći obim prometa stanova u 2020. godini registrovan je u Novom Sarajevu, Novom Gradu Sarajevo, Tuzli, Centru Sarajevo, Zenici i Mostaru.

Najviše prometovane cijene stanova u Federaciji BiH su na području općina Centar Sarajevo i Stari Grad Sarajevo, sa prosječnom cijenom od 2.500KM/m2. Najskuplji stan u Federaciji BiH prometovan u 2020. godini je na području općine Novo Sarajevo i njegova ukupna cijena je iznosila 900.000 KM, a cijena po m2 5.500 KM/m2.

Pregled stambenog tržišta

Ukupan broj registriranih kupoprodajnih ugovora, koji se odnosi na stanove i stanove u kući je 2606, a u tim ugovorima nalazi se 2573 nekretnina klasificiranih kao stan i 46 nekretnine klasificirane kao stan u kući. Analize za stanove u kući nisu rađene zbog malog broja transakcija.

Najveći obim prometa stanova u 2020. godini registriran je u Novom Sarajevu, Novom Gradu Sarajevo, Tuzli, Centru Sarajevo, Zenici i Mostaru. JLS sa najviše prometovanih kupoprodaja stanova su prikazane na slici.

Vršene su analize cijena i površina prometovanih stanova na uzorku od 2211 kupoprodajna ugovora, gdje je broj JLS sa najviše prometovanih stanova prikazan je na slici 8, dok su statistički parametri cijena izračunati na osnovu uzorka predstavljenih u tabeli 2. U skladu sa raspoloživim podacima prosječna cijena stana u Federaciji BiH iznosi 1.600 KM/m2, isto kao i prošle godine.

Najviše cijene stanova u Federaciji BiH su ostvarene u općini Neum i općini Trnovo2. Međutim, tu se radi o apartmanima namijenjenim za odmor, dok su najviše cijene stanova i ove godine ostvarene na području općina Centar Sarajevo i Stari Grad Sarajevo. Najskuplji stan u Federaciji BiH prometovan u 2020. godini je na području općine Novo Sarajevo i njegova ukupna cijena je iznosila 900.000 KM, a cijena po m2 iznosi 5.500 KM/m2.

Što se tiče prometovanih kuća dobivene su sljedeće prosječne vrijednosti: prosječna korisna površina objekta iznosi 112 m2, prosječna cijena po korisnoj površini objekta iznosi 648 KM/m2, prosječna površina objekta sa zemljištem iznosi 908 m2, prosječna cijena po površini objekta sa zemljištem iznosi 163 KM/m2, te prosječna ukupna cijena objekta sa zemljištem iznosi 70.356 KM. Cijena najskuplje kuće sa okućnicom u Federaciji BiH tokom 2020. godine iznosila je 500.000 KM na području Općine Stari Grad Sarajevo, korisne površine 120 m2 i 632 m2 ukupne površine zemljišta sa objektom.

Tokom prošle godine najskuplji prometovani poslovni prostor - lokal koštao je 9.397 KM/m2 u Općini Stari Grad Sarajevo, a poslovni prostor – kancelarija 6.321 KM/m2 također u Općini Stari Grad Sarajevo. Što se tiče garaža, najskuplje je garaža ili garažno mjesto u zgradi i iznosi 2.576 KM/m2 na području Općine Novo Sarajevo.

Prosječna cijena poljoprivrednog zemljišta na nivou Federacije BiH iznosi 2,5 KM/m2, minimalna cijena je ostvarena u Općini Glamoč i iznosi 0,2 KM/m2, a maksimalna u Gradu Mostaru i iznosi 11,1 KM/m2.

Usporedbom broja pregleda podataka sa javnog uvida u podatke Registra cijena nekretnina i ostvarenih kupoprodaja u istom vremenskom periodu došlo se do zaključka da je najmanje prometa ostvareno u periodu između marta i aprila, kao i najmanji broj pregleda. Nakon toga počinje rasti i broj pregleda i broj kupoprodaja tokom 2020. godine.

Ovo su uzrokovale epidemiološke mjere i naredbe kriznog štaba Federacije BiH uslijed pandemije Covid-19 virusa, gdje ljudi nisu bili zainteresirani za kupovinu nekretnina, a samim tim nisu niti pregledali podatke registar cijena nekretnina.

Nakon postepenog smanjenja epidemioloških mjera, opseg kupoprodaja je nastavio rasti i već sredinom juna dosegao je opseg od prije pandemije.

Federalna uprava za geodetske i imovinsko-pravne poslove zajedno sa Poreznom upravom FBiH i jedinicama lokalne samouprave će i dalje doprinositi transparentnosti tržišta nekretnina kroz javnu objavu podataka i izvještaja.