Obuzdavanje ekspanzije privatnog smještaja koji čini najveći udio u broju turističkih kreveta u Hrvatskoj, jedna je od premisa budućeg održivog razvoja hrvatskog turizma.

Već sada u špici sezone se sve veći broj destinacija suočava s takozvanim overturizmom, u prijevodu, prevelikim gužvama kojima nisu sretni ni domaći, ni turisti.

Međutim, da će bujanje kapaciteta biti vrlo teško staviti pod kontrolu, potvrđuje činjenica da je problem puno širi, odnosno da se u temeljima prekapacitiranosti turizma nalazi i nekretninski biznis.

Zadnji podaci Državnog zavoda za statistiku (DZS) pokazuju da je samo u 2021. registrirano oko 12.500 novih stanova, bilo da se radi o novogradnjama, dogradnji ili prenamjeni iz nestambenog u stambeni prostor. Ako se radi o razdoblju od 2011. do 2021. riječ je, pak, o gotovo 113.000 novih stanova, prenosi Novi list.

Rast cijena

Svakako je zanimljivo kako broj stanova svake godine raste, dok je stanovnika sve manje, pa je zadnji popis stanovništva pokazao da je u deset godina Hrvatska izgubila oko 400.000 stanovnika.

Dakle, ljudi je sve manje, nekretnina sve više, pa ne čudi da i ponuda apartmana na tržištu raste. No, pitanje je, a na što zadnje vrijeme turistički djelatnici opetovano upozoravaju, i koliko se objekata iznajmljuje, a da nisu nigdje registrirani.

Dio toga se provede kroz nekomercijalni smještaj, odnosno vikendice u kojima se može ugostiti do 20 prijatelja, i sve to treba prijavljivati lokalnim TZ-ima.

Ekspanzija nekomercijalnog smještaja je bila vidljiva u pandemiji zbog toga što stranci bez prijave nisu mogli dobiti potvrdu za prelazak granice, no čim je pandemija popustila, pao je i broj »prijatelja«, odnosno nekomercijalnih noćenja.

Činjenica je da taj dio nekretnina država ustvari vrlo teško ili gotovo nikako ne može nadzirati, kao i da je u Hrvatskoj sve veći broj stranaca koji su vlasnici nekretnine.

Stoga se nije za čuditi »gunđanju« legalnih iznajmljivača da sve više stranaca bez ikakve kontrole iznajmljuje apartmane. A kako pokazuje nedavni slučaj iz Baške, i »privatnu« plažu.

Jasno je da stranci pumpaju i cijene nekretnina, pogotovo na Jadranu, no koliko je ustvari nekretnina u stranom vlasništvu, vrlo je teško procijeniti.

Nekakve orijentacijske brojke dobili smo u Poreznoj upravi, s obzirom da za kupoprodaju nekretnina koje su im prijavljene, utvrđuju poreznu osnovicu.

Porezna uprava zaprimljenu ispravu o prometu nekretnina evidentira u Evidenciji prometa nekretnina najkasnije u roku od 30 dana od dana zaprimanja.

Pa su tako, s obzirom na rokove prijave, podaci koje su nam dostavili za 2022. podložni promjenama iz razloga što još uvijek traje dostava isprava i ažuriranje u Informacijskom sustavu Porezne uprave.

Gubimo turizam s hrvatskim predznakom

"Prema informaciji Udruženja trgovaca nekretnina HGK-a, svaki treći kupac nekretnina u Hrvatskoj je stranac, i to sigurno u zadnje dvije godine.

Njihova predviđanja govore da će ulaskom Hrvatske u Schengen svaki drugi kupac biti stranac. Sjetimo se samo podatka koji je objavljen u vrijeme pandemije, a to je da samo slovenski državljani u Hrvatskoj imaju oko 100.000 nekretnina. A tu su i svi drugi.

Tako se procjenjuje da govorimo o oko 300.000 nekretnina u stranom vlasništvu i tempo kupnje raste. Vani je jača kupovna moć i potražnja nije pala sve ove godine.

Što se tiče utjecaja na turizam, došli smo u situaciju da ćemo morati tražiti način kako zaštititi domaće stanovništvo u smislu doživljaja.

Jer ako u nekoj destinaciji ne bude lokalnog stanovništva, već samo stanovi koji su puni samo ljeti, onda nam destinacije polako gube na atraktivnosti.

Te izvan ljeta neće biti života i motiva dolaska. Bojim se jednostavno da polako gubimo taj turizam s hrvatskim predznakom, kazao je stručnjak za obiteljski smještaj Nedo Pinezić, napomenuvši i kako bi se u kontekstu obiteljskog smještaja, umjesto porezne penalizacije, trebalo naći načina da se stimuliraju domaćini, u odnosu na ono klasično rentijerstvo, odnosno iznajmljivanje po sistemu "ključ u sandučiću".

Najbrojniji Nijemci

Isto su tako napomenuli kako Porezna uprava nije nadležna za utvrđivanje vlasništva nad nekretninama i ne raspolaže službenim podacima o vlasnicima nekretnina na području Republike Hrvatske.

Podaci iz Porezne pokazuju kako se još uvijek daleko najveći broj kupoprodaja nekretnina odnosi na hrvatske građane, no kupuju i stranci.

Lani je konkretno u Poreznoj registrirano oko 136.000 kupoprodaja nekretnina, od čega su hrvatski državljani bili kupci za 123.000 nekretnina.

Stranci su, pak, lani u Hrvatskoj kupili više od 13.000 nekretnina. Godinu ranije je u Poreznoj evidentirano oko 123.000 kupoprodaja nekretnina, od čega su stranci bili kupci u više od 9.500 slučajeva.

U 2020. je, pak, registrirano oko 103.000 kupoprodaja, pri čemu su stranci te godine kupili preko 6.200 nekretnina. Tako gruba računica pokazuje da su stranci samo u protekle tri godine kupili više od 29.000 nekretnina.

U toj računici su i dvije pandemijske godine, kada je objektivno za očekivati da je obujam kupoprodaja bio manji nego u normalnim godinama.

S druge strane, u evidencijama Porezne uprave na dan 26. siječnja 2023. godine evidentirano je ukupno 5.050 nerezidenata – obveznika dohotka od imovine s osnove iznajmljivanja stanova, soba i postelja putnicima i turistima te organiziranja kampova.

Dakle, stranaca koji se legalno bave iznajmljivanjem je vrlo malo u odnosu na to koliko ih ima nekretnine u našoj zemlji.

Što se tiče država čiji građani najviše kupuju nekretnine u Hrvatskoj, uvjerljivo prvo i drugo mjesto drže Njemačka i Slovenija. Tako su Nijemci samo lani kupili oko 3.600 nekretnina, u 2021. oko 2.600, a 2020. oko 1.500 nekretnina.

Na drugom mjestu su lani bili Slovenci s oko 3.300 kupljenih nekretnina, a slijede Austrijanci s oko 1.500 nekretnina, Česi sa 755 kupoprodaja, Slovaci sa 651 kupljenom nekretninom.

Na šestom mjestu su državljani Bosne i Hercegovine sa 606, Mađarske s 408, Poljske s 392, Italije s 312, te Švedske s 221 kupljenom nekretninom.

Izgubljen kompas

Da se trend kupovine nekretnina ubrzao, ilustrira podatak kako su samo njemački državljani u zadnje tri godine kupili oko 7.700 nekretnina u Hrvatskoj, dok su od 2013. do 2020. kupili oko 5.000 nekretnina.

Naravno, podaci ne ukazuju gdje su domaći i stranci kupovali nekretnine, no jasno je da većina stranaca ulaže u nekretnine uz more.

Sve u svemu, i ovi podaci pokazuju koliko je ustvari Hrvatska daleko od održivog turizma, da će gužve na plažama biti još veće i da je u upravljanju razvojem izgubljen kompas.

Jer gostiju će ljeti biti, što prijavljenih, što neprijavljenih, s nekretninskim bumom sve više. A posljedično i mjesta na plažama, parkiralištima i slično – sve manje.

I dok je jedna od premisa održivog razvoja turizma zadovoljstvo lokalnog stanovništva, nažalost, domaćima je vlasništvo nad nekretninom u turističkim destinacijama s hrvatskim plaćama postalo znanstvena fantastika.