Stanovanje u regionu postalo je luksuz koji većina ne može priuštiti. Cijene stanova rastu, plate ne prate taj rast, a sve više porodica bori se da riješi osnovno stambeno pitanje. Konkretnih politika koje bi povećale priuštivost – gotovo i da nema.

O problemima i mogućim rješenjima piše istraživačica iz oblasti urbane ekonomije, Amra Fetahović, u studiji “Comparative Analysis of Housing Policies in Selected WB Cities and EU Cities”, izrađenoj uz podršku OSF Western Balkans Alumni mreže. Studija je proredila iskustva BiH i CG sa Danskom i Nizozemskom.

Politike koje podižu cijene, a ne pristupačnost

U regionu postojeće mjere uglavnom fokusiraju se na poticanje potražnje – subvencije za kupovinu stanova ili povoljni krediti.

„Umjesto da smanjuju jaz, ovakve politike često mogu dovesti i do dodatnog rasta cijena“, upozorava Fetahović.

Za razliku od Crne Gore i BiH, u Danskoj i Nizozemskoj postoje mehanizmi koji povećavaju ponudu nekretnina i za kupovinu i za iznajmljivanje. Ti mehanizmi sprečavaju gomilanje stanova i potiču vlasnike da prazne stanove stave u funkciju, čime se tržište stanovanja održava dostupnim široj populaciji.

Prazni stanovi – neiskorišteni resurs

Veliki broj praznih stanova dodatno otežava situaciju. Podaci iz posisa procjenjuju da je u BiH i Crnoj Gori svaka četvrta nekretnina neiskorištena, dok u Danskoj i Nizozemskoj ovakav problem praktično ne postoji.

„Povećanje ponude stanova ne mora značiti samo novu izgradnju, već i stavljanje postojećih nekretnina u funkciju“, navodi Fetahović. Porezne politike i stimulansi mogli bi motivisati vlasnike da prazne stanove iznajmljuju, povećavajući ponudu dostupnih stanova.

Tako recimo u Danskoj ako nekretnina ostane prazna duže od šest mjeseci, općina može prisiliti vlasnika da sklopi ugovor o najmu s izabranim stanarom.

Krediti i rizične investicije

Mnogi mladi rješavaju stambeno pitanje putem kredita. Banke dozvoljavaju da rate idu i do 50% mjesečnih prihoda, što porodice čini ranjivim na svaku turbulenciju na tržištu rada.

„Dovoljna je manja promjena na tržištu rada da cijela porodica upadne u ozbiljne probleme“, upozorava autorica.

Četiri sfere za reformu

Fetahović predlaže sveobuhvatnu reformu kroz četiri ključne sfere:

- Najamnine – regulacija i formalizacija ugovora, sigurnost za stanare i vlasnike.

- Prazni stanovi – porezi i podsticaji za iznajmljivanje, povećanje ponude.

- Destimulacija gomilanja nekretnina – progresivno oporezivanje višestrukog vlasništva, smanjenje gomilanja stanova.

- Socijalno stanovanje – nužno, ali trenutno nedovoljno razvijeno da značajno poveća priuštivost.

Dugoročna vizija, ne brza rješenja

Mjere moraju biti pažljivo kreirane i postepeno uvedene. Nagle promjene mogu destabilizovati tržište i pogoditi one koji su stan kupili na kredit.

Bez intervencije, gradovi riskiraju gubitak prostora za parkove, pozorišta i druge javne sadržaje. Istovremeno, gomilanje stanova u rukama manjine dodatno produbljuje društvene razlike.

„Pitanje stanovanja ne smije se svoditi samo na tržište. To je društveno pitanje od kojeg zavisi kvalitet života čitavih zajednica“, zaključuje Fetahović.